近日，南宁市下发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》（简称“《方案》”），拟通过增加供应、现有商业（产业）用房改建、市场化运营等方式推进全市住房租赁试点建设。
《方案》提出“到年年底，基本形成以国有资本为引领，社会资本积极参与、服务管理规范、租赁关系稳定的住房租赁市场”的目标。
增加供应盘活资源
南宁市政府将从增加公租房数量、增加租赁住房用地供应等方面增加租赁住房供应。此外，还允许商业用房按规定改建为租赁住房，鼓励和规范个人出租闲置房源，探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房。
《通知》要求在新建商品住房项目中配建一定比例的公共租赁住房，将配建比例、套型面积、设施条件、交付时间和产权移交方式作为土地出让条件，纳入出让合同中，保证在新建商品住房项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10％。另外，支持在棚改、拆迁安置房小区中配建公共租赁住房。
此外，南宁市还在年度土地供应计划中安排租赁住房用地，计划年年底前推出住房租赁用地试点，通过新增用地建设租赁住房。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，试行由竞价转为竞自持租赁住房面积，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
与增加供应量相比，盘活现有资源改建租赁用房是更快捷的方式。
《通知》指出，允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途完成相关规定程序后可调整为居住用地。需要注意的是，经改建的租赁住房不得分割产权出售。
南宁还将探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营。
鼓励有条件的居民出租房屋，个人可委托中介机构出租住房，也可与住房租赁企业合作，采取统一运营的形式对外出租。
国资引领社资参与
对于租赁市场长远的发展，南宁探索“国有企业带头示范，市场主体积极参与”的模式。
南宁市政府将南宁城投集团、南宁威宁集团作为南宁培育和发展住房租赁市场的示范企业创建单位，通过建设、改建、配建、划转、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。另外，将一定比例的竞配产权移交住房转为公共租赁住房，或作为国有租赁房源投入市场，充分发挥其市场调控作用。
在培育市场主体方面，南宁推陈出新。引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的，可暂不办理不动产登记手续；连续出租超过10年且终止租赁的，出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。
有专家表示，南宁这一是从开发商的角度，鼓励开发商实行“先租后售”模式。
在社会参与者中，少不了金融资本的身影。《通知》规定，政府将引导金融机构创新信贷产品，开展住房租金收益权质押贷款等业务，为承租人提供周期匹配、支用灵活的租赁住房贷款。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。
此外，政府还指导住房租赁企业规范开展“租金贷”业务，严肃查处挪用占用租赁押金等行为，保证资金链条安全，稳定租赁关系。
上述专家表示，住房租金收益权质押贷款和传统的租金贷等模式是有本质区别的。严格来说，租金贷是基于租客每个月缴付的租金进行贷款，而住房租金收益权质押贷款是基于租赁企业潜在的租金收益进行质押贷款。后者可以说是一种更成熟的贷款模式。
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